Германия — страна с достаточно высоким уровнем жизни, где на душу населения приходится 42 кв. м жилья. При этом его стоимость и стоимость обслуживания достаточно низки.

Основным принципом управления жилищным хозяйством является децентрализация и очень высокий уровень ответственности самих собственников. Закон предписывает жильцам в обязательном порядке создавать товарищества собственников жилья — ТСЖ (по-немецки —Wohnungeigentümergemeinschaft) и нанимать управляющую компанию — УК (Hausverwaltung).

ТСЖ совершенно независимо и самостоятельно выбирает УК, заключает договор, оплачивают услуги и контролируют их выполнение. При этом то, каким образом УК выполняет свои обязанности, также определяется в большой степени ТСЖ, а основные обязанности прописаны в законе. К примеру, выбирать подрядчиков по уборке территории или ремонту дома может само ТСЖ, либо эта задача делегируется УК.

Часто ТСЖ поручает УК выбрать поставщика каждого вида коммунальных услуг на тендерной основе. Окончательное их утверждение остается за общим собранием или президиумом ТСЖ. Стоит отметить, что работа председателя в подавляющем количестве случаев выполняется бесплатно и на добровольной основе. Вариантов распределения полномочий может быть множество, всё зависит от воли и интересов собственников. Общее собрание ТСЖ утверждает план расходов на год, принимает решение о продлении договора с УК.

Деятельность УК регулируется государством в самой малой степени и не подлежит лицензированию.

Это приводит к большой конкуренции и умеренных ценах на их услуги. Так как ТСЖ всегда очень легко может сменить управляющую компанию — а это исключительно частные малые и средние предприятия, то вопрос качества и стоимости услуг регулирует рынок в конкурентной борьбе. Контроль качества работ и трат выполняют сами собственники. Сразу необходимо отметить, что немецким собственникам присущ высокий уровень заинтересованности и ответственности за свое жильё. К тому же, эта ответственность является общей для всех собственников — всё, что касается площадей общего пользования, фасада, крыши, подвалов и чердаков, придомовой территории решается строго коллективно.

Собственники обязаны выполнять решения ТСЖ. Все ремонтные работы — будь то ремонт крыши, электропроводки, квартирных дверей или окон финансируются всеми собственниками солидарно. Коллективно также решаются вопросы установки каких-либо конструкций на фасаде или даже на балконе, выше уровня перил. Например, ТСЖ может постановить, что выдвижные козырьки (маркизы) должны быть одного цвета на всех балконах, или даже запретить устанавливать спутниковые антенны и внешние охладители для систем кондиционирования, портящие внешний вид дома. ТСЖ строго регулирует правила поведения в доме: ограничения по шуму, использование придомовой территории, коридоров и лестничных клеток. Собственник, отказывающийся выполнять решение коллектива жильцов, может быть принуждён к этому судом. Законом даже предусмотрена процедура принудительной продажи собственности, в случае если один из собственников категорически не подчиняется правомерным решениям ТСЖ.

Размеры текущего и внеочередного накопления средств необходимых для поддержания состояния здания определяется самим ТСЖ, и все обязаны эти средства вносить. Хранятся они на счетах самого ТСЖ. С нерадивых собственников они могут быть взысканы по решению суда. Если один из собственников не может изыскать необходимые средства, ему остаётся только продать квартиру. Мера строгая, но таким образом обеспечивается выполнение всех необходимым мероприятий по содержанию жилья. Правда, если квартира — единственное жильё и не чрезмерно велика, государство может предоставить поддержку при оплате коммунальных услуг (Wohngeld). Но как основной принцип в немецкой юриспруденции применяется определение: «собственность обязывает» (Eigentum verpflichtet), а не только даёт права.

В новых домах размеры коммунальных платежи составляют около 3 евро с кв. м в месяц. В домах ранней постройки — 5 евро и более.

Общеизвестно, что немцы отличаются особой бережливостью, и, конечно же, эта черта характера находит отражение в жилищном хозяйстве. Два главных примера этому: экономия тепла и сортировка мусора.

Оплата потребления воды, электричества и газа (центральное отопление мало распространено) составляет существенную часть коммунальных платежей. Уже при выборе жилья покупатель или арендатор обращают особое внимание на то, как устроены системы водоснабжения и отопления в доме и квартиры, насколько они экономичны, насколько хороша теплоизоляция, какие приборы применяются, какая сантехника установлена. Дома или квартиры обязательно оборудованы индивидуальными средствами учета, а стоимость ресурсов достаточно существенна, чтобы создать мотивацию для экономии.

Например, уже в школе учат, что вместо того, чтобы в холодную погоду при включенном отоплении постоянно держать форточку открытой, лучше ненадолго выключить отопление, широко открыть окна и двери, проветрить, и снова закрыть. Такой метод называется «Stoßlüften» (продув). При этом помещение не вымораживается, и теряет минимум тепла.

Тарифы на холодную и горячую воду, электроэнергию и газ в Германии значительно выше, чем в России — в 4-8 раз в абсолютных цифрах. Однако за счёт использования энергосберегающих технологий и оборудования, дополнительных прибылей ТСЖ от сдачи нежилых помещений в аренду, размещение наружной рекламы и др., величина затрат значительно снижается. Так, среднегодовая стоимость услуг для квартиры площадью 52 кв. м в Санкт-Петербурге будет лишь в 2,3 раза ниже расходов на такую же квартиру в Кёльне. А учитывая разницу в доходах населения – расходы практически уравниваются! При этом здесь ещё не учтены субсидии государства собственникам жилья, о которых мы скажем далее.

Одной из весомых составляющих коммунальных расходов является плата за утилизацию мусора. При этом особое внимание уделяется раздельному сбору и дальнейшей глубокой переработке.

Жильцы сами сортируют бытовые отходы на множество категорий: бумагу, пластик, стекло, электронику, батарейки, органический мусор, подлежащий компостированию, одежду, мебель и пр. Такая сортировка помимо функции защиты окружающей среды, существенно уменьшает объем бытового мусора, подлежащего вывозу и стоимость его утилизации, а это позволяет понизить коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей и вопросы эксплуатации зданий (ЖКХ в целом) в Европе является важнейшим фактором при инвестировании в недвижимость. Государственная политика Германии в отношении ЖКХ и персонализации расходов создает стимулы сокращать потребление и совершенствовать оборудование, как для поставщиков, так и для конечных потребителей коммунальных услуг. Одним из примеров мер стимуляции является регулирование тарифов электрических и газовых компаний. C 2009 года в Германии правило, которое устанавливает максимально разрешенный доход операторов сетей. Каждый год этот показатель корректируется с учетом рыночных цен на соответствующие услуги. Кроме того, сумма уменьшаться на 1,25% в год. Система бонусов и штрафов обеспечивает дополнительные стимулы к снижению издержек: если издержки выше уровня предыдущего года, оператор сети может потерять до 25% дохода. И напротив, если издержки ниже целевого значения, он может сэкономить те же 25% средств.

При этом следует отметить, что роль государства в функционировании ЖКХ весьма незначительна. Оно лишь устанавливает законы (нормы), в рамках которых действуют все игроки. Эти нормы дают очень широкие права и свободы при минимальном регулировании. Но и при принятии законов в большой степени учитывается позиция собственников: парламент, профильные министерства и ведомства не принимают каких-либо решений без согласования с Союзом собственников домов и жилья (Haus und Grund) который насчитывает 900.000 членов.

Государство субсидирует внедрение энергосберегающих материалов и строительных технологий, возведение и реконструкцию жилья. При этом деньги выделяются не органами исполнительной власти, агентствами или фондами, а поступают в отделения банков, которые обслуживают конкретного собственника-заёмщика. При этом банк берёт на себя риск невозвращения кредита. Банки же, в свою очередь, получают субсидированные кредиты от государственных учреждений. Это помогает существенно уменьшить затраты на администрирование программ поддержки и минимизировать риски (а также, добавим, практически исключить коррупционную составляющую — ред.).

Необходимо отметить, что эта система функционирует достаточно успешно только при условии самоуправления. Но когда количество собственников превышает 150-200 человек она, зачастую, перестает работать, потому что принимать решения и контролировать их выполнение становится сложно. К тому же социальный состав жильцов большого дома может быстро меняться, если отдельные собственники сдают или продают свои квартиры представителям социально незащищенных слоёв населения, которые не способны поддерживать уровень обслуживания дома, либо просто не готовы соблюдать правила. Из-за этого цены на квартиры в высотных жилых домах со временем падают, а дома приходят в упадок. Именно поэтому на территории всего ЕС сегодня редко строятся дома выше пяти этажей.

Таким образом, можно сформулировать три основных принципа успешного функционирования ЖКХ Германии:

— высокий уровень личной и коллективной ответственности собственников жилья, строго установленный законом;

— высокая конкуренция на рынке сопутствующих услуг при незначительном госрегулировании;

— высокий уровень представления интересов собственников на всех уровнях власти при минимальном участии государства.

<<< Вернуться назад